La préservation du patrimoine architectural est un enjeu majeur pour de nombreux pays, dont la France. Deux dispositifs fiscaux ont été mis en place pour encourager les investisseurs à rénover et entretenir les bâtiments historiques : la loi Malraux et le dispositif des monuments historiques. Si ces deux mécanismes partagent un objectif commun, ils présentent néanmoins des différences notables. Décryptage.
I. La loi Malraux : un dispositif de défiscalisation pour les travaux de restauration dans certains secteurs
Créée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, la loi Malraux a pour principal objectif d’encourager la restauration et la conservation du patrimoine architectural français. Elle s’adresse aux propriétaires privés qui réalisent des travaux de restauration sur des immeubles situés dans certains secteurs protégés.
Les secteurs éligibles à la loi Malraux sont les suivants :
- Secteurs sauvegardés : créés en 1964, ils concernent des zones urbaines anciennes présentant un intérêt historique ou architectural particulier.
- Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) : instaurées en 1983, elles visent à protéger et valoriser le patrimoine architectural et paysager d’une commune ou d’un territoire.
- Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) : elles remplacent les ZPPAUP depuis 2010 et ont pour objet la protection, la mise en valeur et le développement durable des espaces présentant un intérêt architectural, urbain ou paysager.
La défiscalisation accordée par la loi Malraux permet aux investisseurs de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées pour les travaux de restauration. Le taux de réduction varie en fonction du secteur dans lequel se situe l’immeuble :
- 30 % des dépenses pour les immeubles situés en secteur sauvegardé et/ou en AVAP.
- 22 % des dépenses pour les immeubles situés en ZPPAUP.
Cependant, il existe des plafonds pour bénéficier de cette défiscalisation :
- Le montant total des travaux ne peut excéder 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives.
- La réduction d’impôt est plafonnée à 120 000 euros par an.
II. Le dispositif des monuments historiques : un régime spécifique pour les propriétaires de biens classés ou inscrits
Le dispositif des monuments historiques, quant à lui, s’adresse aux propriétaires d’immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine. Il concerne donc un public plus restreint que la loi Malraux, puisqu’il ne s’applique qu’à environ 45 000 biens en France.
Les avantages fiscaux accordés par ce dispositif sont les suivants :
- Déduction intégrale des dépenses de travaux de restauration et d’entretien du revenu foncier imposable.
- Déduction partielle des dépenses de travaux (50 % ou 100 % selon les cas) du revenu global imposable pour les propriétaires occupants, dans la limite de 10 000 euros par an.
Toutefois, pour bénéficier de ces avantages, certaines conditions doivent être remplies :
- Les travaux réalisés doivent être autorisés par l’architecte des Bâtiments de France et contrôlés par la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC).
- L’immeuble doit être conservé pendant au moins 15 ans après la fin des travaux.
- Si l’immeuble est loué, le bail doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans et le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire.
III. Les principales différences entre la loi Malraux et le dispositif des monuments historiques
Bien que ces deux dispositifs visent à encourager la préservation du patrimoine architectural, ils présentent plusieurs différences :
- La loi Malraux s’applique à des immeubles situés dans des secteurs protégés, tandis que le dispositif des monuments historiques concerne uniquement les biens classés ou inscrits.
- Les taux de défiscalisation et les plafonds sont différents : la loi Malraux permet de déduire jusqu’à 30 % des dépenses de travaux, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans, tandis que le dispositif des monuments historiques offre une déduction intégrale ou partielle des dépenses, sans plafond.
- Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux sont plus strictes pour le dispositif des monuments historiques : autorisation et contrôle des travaux par l’architecte des Bâtiments de France et la DRAC, conservation du bien pendant 15 ans après les travaux, etc.
En conclusion, la loi Malraux et le dispositif des monuments historiques sont deux mécanismes complémentaires qui visent à encourager la préservation du patrimoine architectural français. Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier ancien et de réaliser des travaux de restauration, il est important de bien comprendre les spécificités et les conditions d’éligibilité de ces dispositifs afin d’optimiser votre investissement.